要說最近幾年濟南二手房里跌得最猛的，莫過于老破小這個品類了。老破小里，具有學區房屬性的，是跌得比較少的一部分。但最近一年的成交數據來看，學區房也扛不住了。
比如濟南赫赫有名的經五路小學，對應的三里莊小區是學區房，3月份最新成交了一套單價只有1.9w的房子，要知道這個小區的房價曾經漲到過接近5w。
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我們在2024年整理過這個小區房價的高地價對比，去年的這個季節，2.8w左右的單價已經屬于破價房源的價格了。現在不過一年的時間，破價房源已經到了一萬多了。
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并不是只有老城區或者西城區的學區房扛不住，濟南東城也是一樣。比如東部老牌名校甸柳的學區，3月底成交的一套六十多平的兩居室，單價是1.67w，這個戶型比較具有代表性，我整理了一下最近幾年的走勢，拉出來可以明顯看到這個小區的房價趨勢。
2021年，成交價3.2w；
2022年上半年，成交價3w；
2022年下半年，成交價2.4w；
2024年上半年，成交價2.2w；
2024年下半年，成交價1.7w；
2025年3月，成交價1.67w。
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從上面兩個小區的走勢可以看到，2024年是走勢加速的一年，并且2025年仍然在延續這個走勢。按說小陽春，正好是家長們買學區房的季節，看房人多的話，價格應該是在線的。但小陽春都結束了，也沒看到價格的抬頭。
有的讀者說，你選的房價這是低的那套，有價格高點的。是的，破價房源往往是小區里樓層不好的、裝修很差近似于裸房的房源，這類房源的價格最具有參考價值，最能反映這個小區的價格走勢。因為高價房源可能是樓層好，也可能是裝修好，還有可能是贈送了小院，或者贈送了車位。
破價房源代表的是樓層最差的裸房價格，這類房源的價格如果節節走高，說明這個小區的房價是上漲階段。否則，如果節節走低，頻繁出現更低的破價價格，說明小區房價是下跌階段。
學區房的價格扛不住，除了新出生人口少，預期接盤的人少、年輕人“看破紅塵”之外，我覺得還有很多政策面和中產家庭觀念的原因。
在政策面上，學區房是不被倡導的。教育部上個月剛說了，要嚴格落實“就近上學”，“家門口上學”，“嚴禁以任何形式篩選學生”等等，從教育公平上可能要朝著教育資源平衡方向上努力。也就是說，現在的學區房，未來還是不是學區房不好說，誰也不會給你保證，這就讓那些想拿到底的業主動搖了。
其次很多中產家庭買學區房并不是想持有，甚至直白點說，他們并不舍得在教育上給子女花這么多錢。前幾年之所以前仆后繼地搶學區房，是因為他們認為，這種優質的教育資源可以”不花錢“或者花”很少的錢“來獲取到。
他們大多數是認為學區房后續會有人溢價接手才購買的，但要是房價走勢告訴他們以后可能沒人接手，或者真的需要真金白銀地消費掉上百萬來上這所學校，那他們就得掂量掂量，或者想想其他的辦法了。
畢竟這上百萬消費掉也不一定能帶來什么，或者留著這個錢讓孩子每月領一萬還能領十年呢，對不對？